Styling
Stylingtips till dig som ska sälja din bostad
Det första intrycket vid en bostadsvisning är oerhört viktigt då köparen ska kunna föreställa sig sitt eget hem redan när de stiger in genom dörren.
Bostadsvärdering
Hur går en bostadsvärdering till?
Innan mötet tar mäklaren reda på viktig information om din bostad och området. Det inkluderar exempelvis fastighetsutdrag med information om tomtförhållanden samt statistik om andra sålda hus i området.
Tips inför bostadsvärdering
För att underlätta bostadsvärderingen och för att förbereda dig själv kan du ta fram dokumentation om bostaden, skriva ner de unika egenskaper som din bostad har, fundera på eventuella för- eller nackdelar om bostaden eller området som kan vara bra för mig som fastighetsmäklare att känna till.
Flytt
Checklista vid flytt - allt du bör komma ihåg
Grattis till din nya bostad! Inför och under en flytt är det mycket att tänka på, och att glömma är mänskligt. Med hjälp av en checklista blir flytten både roligare och enklare och risken för att du missar något viktigt minskar.
Välkommen att ladda ner och skriva ut checklistan som du hittar här!
Flyttstädning - vad menas med det?
När du säljer din bostad skrivs det vanligtvis in i köpekontraktet att du har skyldighet att flyttstäda bostaden. En flyttstädning innebär betydligt mer än en vanlig veckostädning. I flyttstädningen ingår även områden som förråd utanför bostaden och röjning av eventuell tomt.
Avdrag
Vilka avdrag kan du göra vid en bostadsförsäljning?
Mäklararvodet är en avdragsgill utgift vid din bostadsförsäljning. Därför är det viktigt att du spar alla fakturor och kvitton som har med försäljningen att göra.
RUT-avdrag för flyttstädning
Du kan använda rutavdraget när du anlitar företag för flyttstädning och flytt mellan bostäder. I det sistnämnda ingår t ex packning, lastning, uppackning och tid för transport.
Kontraktsskrivning och tillträde
Hur går ett tillträde till?
När kontrakt är skrivet, handpenning inbetald, alla villkor i avtalet uppfyllda (som eventuellt medlemskap eller besiktning) närmar sig ofta den stora tillträdesdagen. Tillträdet är det tillfälle då den slutliga bostadsaffären görs upp och bostaden byter ägare och nycklar överlämnas.
Bo i bostadsrätt
Att bo i bostadsrätt - vad innebär det?
Bostadsrättsföreningens medlemmar äger tillsammans föreningens tillgångar. Alla har ansvar för sin lägenhet men också för fastigheten som sådan, hus och utemiljö.
Som medlem i föreningen har man insyn i föreningens ekonomi och förvaltning av den gemensamma egendomen.En bostadsrättsförening har inget vinstsyfte utan drivs till självkostnad. Föreningens kostnader och utgifter delas av föreningsmedlemmarna och betalas som boendekostnad.
Det första intrycket vid en bostadsvisning är oerhört viktigt då köparen ska kunna föreställa sig sitt eget hem redan när de stiger in genom dörren.
Idag föreslår de flesta mäklare att du stylar ditt hem inför en försäljning. De vet att en stylad bostad ger bättre bilder som lockar fler spekulanter, att en styling lyfter fram det bästa i en bostad och att det ger effekt på försäljningspriset.
Men att styla en bostad är mer än att bara städa, ställa fram snygga detaljer och snittblommor. Det krävs genomtänkta val för att bostaden ska kännas enhetlig, rymlig och hemtrevlig så att en potentiell köpare kan se möjligheter med sitt framtida boende.
En professionell hemstylist ser din bostad med nya ögon och oavsett om de använder sig av din befintliga inredning eller kompletterar med nytt så får sig bostaden en väl värd investerad ansiktslyftning inför fotografering och visning.
Mäklararvodet är en avdragsgill utgift vid din bostadsförsäljning. Därför är det viktigt att du spar alla fakturor och kvitton som har med försäljningen att göra.
Några exempel på avdragsgilla kostnader:
-
Mäklarens arvode
-
Homestyling inför fotografering och försäljning
-
Annonskostnader
-
Kostnad för besiktning av hus
Renoveringskostnader till en viss grad är också avdragsgilla. Ha i åtanke att eventuella förändringar måste ha resulterat i ett bättre skick än vid köptillfället av din bostad. Det betyder att du exempelvis inte kan göra avdrag för förändring av en nyproduktion.
Här finns det en hel del regler att förhålla sig till och jag rekommenderar att du tar reda på vad som gäller i just ditt fall på Skatteverkets hemsida. Dock finns det några vanligt förekommande förbättringar, renoveringar och reparationer som du kan göra avdrag för i din deklaration:
-
Målning
-
Tapetsering
-
Byte av vitvaror
-
Byte av altangolv
-
Byte av lister
Du kan använda rutavdraget när du anlitar företag för flyttstädning och flytt mellan bostäder. I det sistnämnda ingår t ex packning, lastning, uppackning och tid för transport.
Du får rutavdrag för själva arbetskostnaden så om företaget du anlitar har kostnader för arbetsmaterial som flyttkartonger, hyrbil, drivmedel och liknande gäller avdraget inte för dessa. Det är därför viktigt att du ber företaget specificera arbetskostnaden på sin faktura.
Det är företagen du anlitar som ansöker om rutavdrag och drar av kostnaden på fakturan till dig. Det är därför bra att fråga efter rutavdrag redan när du kontaktar dem för första gången, då kan de ha med rutavdraget i beräkningen när de gör offerten.
Personer under 65 år kan få rutavdrag för 50 procent av arbetskostnaden upp till max 25 000 kronor/beskattningsår. Personer över 65 år kan få rutavdrag för 50 procent av arbetskostnaden upp till max 50 000 kronor/beskattningsår. Hur mycket du kan få i rutavdrag beror på hur mycket skatt du betalar in och vilka andra avdrag du gör.
Rutavdraget gäller per person, så om den du bor med också köper tjänster till flytten kan denne alltså göra avdrag för dessa trots att ni delar hushåll.
Du väljer själv vilka företag eller personer du vill anlita – ett krav är dock att de som du anlitar inte tillhör din familj eller dina vänner.
Grattis till din nya bostad! Inför och under en flytt är det mycket att tänka på, och att glömma är mänskligt. Med hjälp av en checklista blir flytten både roligare och enklare och risken för att du missar något viktigt minskar.
Välkommen att ladda ner och skriva ut checklistan som du hittar här!
Flyttstädning - vad menas med det?
När du säljer din bostad skrivs det vanligtvis in i köpekontraktet att du har skyldighet att flyttstäda bostaden. En flyttstädning innebär betydligt mer än en vanlig veckostädning. I flyttstädningen ingår även områden som förråd utanför bostaden och röjning av eventuell tomt.
Städfirmor
Vi rekommenderar att du anlitar en städfirma för flyttstädning, för om köparen skulle vara missnöjd med städningen kan du vända dig till städfirman du anlitat. Däremot är det fortfarande du som säljare som är ansvarig för flyttstädningen gentemot köparen.
Följande bör ingå i en flyttstädning
-
Alla väggar och golv ska rengöras.
-
Garderober och klädkamrar ska torkas ur.
-
Badrummets alla ytor ska torkas av, skåp och lådor rengöras, fogar tvättas, badkar och duschkabiner rengöras noga.
-
Även golv och vägg bakom badkar ska rengöras.
-
Golvbrunnar ska rengöras.
-
Rengöring bakom element är viktigt, liksom att rengöra inne i spis eller kamin om sådan finns.
-
Alla vitvaror i bostaden ska rengöras noga. Kan vitvarorna dras ut ska rengöring även ske bakom.
-
Skåp och luckor i köket ska torkas ur och rengöras.
-
Kyl och frys ska rengöras och om frysen inte frostar av sig själv ska detta göras.
-
Förråd, eventuell tomt och egen soptunna ska rengöras.
-
Föremål som inte ingår i köpet ska fraktas bort från bostaden och dess tillhörande områden.
-
Om du som säljare slarvar med städningen eller underlåter att frakta bort föremål som inte ingår i köpet, kan köparen ha rätt att vidta dessa åtgärder på säljarens bekostnad.
Hur görs en bostadsvärdering?
Innan mötet tar mäklaren reda på viktig information om din bostad och området. Det inkluderar exempelvis fastighetsutdrag med information om tomtförhållanden samt statistik om andra sålda hus i området.
Väl på plats går mäklaren och du gemensamt igenom ditt hem både in- och utvändigt för att få en god uppfattning om bostadens skick. Du kommer även få svara på lite frågor om bostaden och tillsammans går ni sedan igenom alla underlag för huset – exempelvis planritningar och månadskostnader. För att spara tid är det bra om du är förberedd med viktiga dokument och siffror om bostaden. Vilka dessa är hittar du lite längre på denna sida.
Mäklaren kan sedan ge dig en muntlig värdering av bostadens uppskattade marknadsvärde. Du kan dessutom få tips på förändringar eller mindre renoveringar du kan genomföra för att öka värdet på huset inför en försäljning.
Muntliga värderingar är oftast helt kostnadsfria. Om du vill ha en skriftlig värdering att lämna till banken bör du meddela mäklaren om det innan värderingen. En sådan bankvärdering genomförs vanligen mot en mindre avgift.
Om du vill veta mer om hur jag värderar din bostad eller om du vill boka din värdering nu så är du välkommen att kontakta mig.
Tips inför bostadsvärdering
För att underlätta bostadsvärderingen och för att förbereda dig själv kan du ta fram dokumentation om bostaden, skriva ner de unika egenskaper som din bostad har, fundera på eventuella för- eller nackdelar om bostaden eller området som kan vara bra för mig som fastighetsmäklare att känna till.
Viktiga dokument att ta fram inför värderingen av din bostad
-
Planritningar
-
Gamla objektsbeskrivningar
-
Kvitton och underlag på genomförda renoveringar
-
Köpekontrakt för bostaden
-
Dina lånehandlingar
-
Eventuell månadsavgift
-
Sammanställning av driftskostnader såsom sophämtning, uppvärmning och taxeringsvärde
Att bo i bostadsrätt - vad betyder det?
Bostadsrättsföreningens medlemmar äger tillsammans föreningens tillgångar. Alla har ansvar för sin lägenhet men också för fastigheten som sådan, hus och utemiljö.
Som medlem i föreningen har man insyn i föreningens ekonomi och förvaltning av den gemensamma egendomen.En bostadsrättsförening har inget vinstsyfte utan drivs till självkostnad. Föreningens kostnader och utgifter delas av föreningsmedlemmarna och betalas som boendekostnad.
Möjligheten att kunna påverka regler för boendet och sin bostandard genom att vara aktiv på medlemsmöten är den största tillgången med föreningsformen. Genom föreningens styrelse kan man som medlem begära att en viss fråga diskuteras på ett styrelsemöte. Man kan även skriva en motion som tas upp till behandling vid årsmöte. Det är både en rättighet och en skyldighet att vara aktiv i föreningen men man behöver inte sitta med i styrelsen för att kunna påverka.
Att ha funderingar om bra boende och ha förslag kring detta innebär ju även det att vara aktiv. Huvudregler för föreningen, medlemskap och medlemsansvar är lag- och stadgebundna. Bostadsrättslag, föreningens stadgar och medlemsmötesbeslut är vad en medlem i föreningen förbinder sig att följa.
Man kan sälja sin bostadsrätt när man vill och styrelsen får inte ha några synpunkter på priset. Däremot ska styrelsen godkänna köparen som medlem i bostadsrättsföreningen.
I vissa fall kan en bostadsrättsförening enligt bostadsrättslagen och föreningsstadgarna säga upp en medlem. Detta kan ske om;
-
Bostadsrättshavaren inte betalar insatsen inom två veckor efter uppmaning från föreningen.
-
Bostadsrättshavaren dröjer med att betala månadsavgiften mer än två dagar efter förfallodagen. Bostadsrättshavaren kan återvinna bostadsrätten genom att betala inom 12 dagar därefter.
-
Bostadsrättshavaren hyr ut lägenheten i andra hand utan tillstånd.
-
Lägenheten används till något annat än bostad.
-
Bostadsrättshavaren genom vårdslöshet har fått in ohyra i lägenheten.
-
Lägenheten vanvårdas.
-
Bostadsrättshavaren inte lämnar tillträde till lägenheten när föreningen har rätt till det, exempelvis om en reparation behöver utföras.
-
Lägenheten används för brottslig verksamhet.
I de flesta fall har bostadsrättshavaren möjlighet att rätta till det som blivit fel.
Så går ett tillträde till.
När kontrakt är skrivet, handpenning inbetald, alla villkor i avtalet uppfyllda (som eventuellt medlemskap eller besiktning) närmar sig ofta den stora tillträdesdagen. Tillträdet är det tillfälle då den slutliga bostadsaffären görs upp och bostaden byter ägare och nycklar överlämnas.
Ofta har man väldigt mycket praktiskt att utföra inför tillträdet, men vet kanske egentligen inte hur tillträdet kommer att gå till. Här följer en beskrivning av det normala händelseförloppet.
Val av lokal
Det vanliga är att köpare och säljare träffas med mäklaren, antingen hos fastighetsmäklaren eller i en annan lokal som fastighetsmäklaren föreslagit. Ibland skrivs samtliga dokument på tidigare och mäklaren sköter det hela på distans. Det är sällan som man träffas fysiskt på bank nu för tiden.
Om man väljer att träffas på en bank är det i regel på köparens bank, eftersom denna vill vara säker på att eventuella lån som belastar bostaden löses bort i samband med att slutgiltig köpeskilling betalas ut.
Likvidavräkning
Vid tillträdet skriver man på en likvidavräkning som reglerar den slutliga ekonomiska uppgörelsen mellan köpare och säljare. Detta blir som ett kvitto på affären.
Köparens bank får likvidavräkningen och med denna som underlag löser köparens bank bort eventuella lån som belastar bostaden. Resterande del av köpeskillingen betalas ut till säljaren.
Lånehandlingar
Köparens bank brukar se till att man skriver på alla lånehandlingar före tillträdet så att köparen och köparens bank redan gjort upp om alla villkor i det lån som ska tas.
Köpebrev/lagfartsansökan
Om det är en fastighet som byter ägare skriver man i de allra flesta fall även på ett köpebrev vid tillträdet. Köpebrevet ligger sedan som grund för lagfartsansökan, dvs den ansökan som behövs för att i alla register byta ägare på fastigheten. Oftast är det köparens bank som skickar in köpebrevet i original till Lantmäteriet.
Gäller tillträdet en lägenhet behövs inget köpebrev, utan huvudsaken är att eventuell bostadsrättsförening godkänt köparen som medlem.
Överlämning av nycklar
Ibland lämnar säljaren över nycklarna till köparen på tillträdesdagen. Alternativt så går nyckelhanteringen via låsfirmor som exempelvis Certego, vilket blir allt mer vanligt. Det är efter denna tidpunkt som köparen är juridiskt ansvarig för bostaden och kan flytta in.
Även om köparen får nycklarna till bostaden före tillträdet är det fortfarande säljaren som äger bostaden. Säljaren har ansvaret för bostaden och en skyldighet att hålla bostaden försäkrad fram till tillträdet.
Bostadsaffären är klar
När ovanstående steg har tagits och banken har meddelat att de ekonomiska transaktionerna är genomförda är affären uppgjord och bostaden har bytt ägare.
Bostadsaffär utan lån
Affärer som görs upp utan att köpare eller säljare behöver lösa eller ta nya lån följer i stort sett ovanstående steg. Även om inga lån är inblandade brukar man ändå låta banken hjälpa till med transaktionerna för att säkerställa att pengarna byter ägare på ett säkert sätt.
Det finns fortfarande tillfällen då bostäder byter ägare utan att några lån måste lösas bort eller tecknas. Men då rena kontantaffärer idag är väldigt ovanliga, och på grund av penningtvättslagstiftningen väljer vi att inte skriva om detta här.
Har du frågor kring din kommande bostadsaffär? Fråga mig!
Under mina 20 år som mäklare har jag haft förmånen att möta människor i många olika situationer. Varje person är unik och således blir varje bostadsaffär unik. Oavsett om du har gjort flera bostadsaffärer genom livet eller om det här är din allra första bostadsaffär så dyker det upp frågor - stora som små.
Jag hjälper dig gärna att reda ut begreppen och ge dig de svar du behöver.
Välkommen till Bolander Estate - jag finns här för dig!
FAQ - vanliga frågor till en fastighetsmäklare
1. Vad menas med pantbrev?
Ett pantbrev är en värdehandling och ett bevis på att en inteckning finns i fastigheten. Det fungerar som en säkerhet för banken. Köparen behöver pantbrev som motsvarar beloppet köparen behöver låna. Kostnaden är 2% av lånet plus en expeditionsavgift på 375 kronor per pantbrev.
2. Vad är likvidavräkning?
Likvidavräkning visar den ekonomiska uträkning mellan köpare och säljare och vad som ska betalas på tillträdesdagen. Eventuella lån som ska lösas syns i avräkningen.
3. Vad är ett köpebrev?
Ett köpebrev är ett bevis eller kvitto på att fastighetsaffären är klar. Det anger vem som är den nya ägaren till fastigheten och det skickas till Lantmäteriet för ägarbytet. Detta görs på tillträdesdagen.
4. Vad menas med tillträdesdag?
Tillträdesdagen är dagen slutbetalningen görs och köparen får nycklarna till bostaden och övertar det juridiska ansvaret.
5. Vad är ett köpekontrakt?
Ett köpekontrakt är en handling som undertecknas av samtliga parter i affären när fastigheten överlåts. Kontraktet innehåller villkor för överlåtelsen, parterna emellan.
6. Vad är handpenning?
Handpenning är den del av köpeskillingen som köparen betalar i förskott som säkerhet för köparens skyldighet att fullfölja köpet. Normalt sett är det 10% av försäljningspriset och betalas normalt senast sju dagar efter att köpehandlingen har skrivits på. Handpenningen betalas ur till säljaren först när eventuella villkor är uppfyllda.
7. Vad menas med köpeskilling?
Köpeskilling är det belopp som köparen ska betala till säljaren för att köpa bostaden. Köpeskilling är detsamma som försäljningspris.
8. Vad räknas som fast egendom?
Fast egendom är jord och denna är indelad i fastigheter. Fastighetstillbehör är sådant som hör till fastigheten och som ingår i köpet. Till exempel byggnader, trädgårdsväxter eller staket. Även byggnadstillbehör som tillhör bostadshuset, såsom stege till sotaren, vitvaror och hatthylla räknas som fast egendom.
9. Vad räknas som lös egendom?
Lös egendom är egendom som inte ingår i köpet. Några exempel är TV, möbler, kläder och inredningsdetaljer men kan även vara byggnad på arrenderad mark.
10. Vad är servitut?
Servitut innebär rätt för en viss fastighet att i något hänseende nyttja en annan fastighet. Rätten kan gälla för väg, hämta vatten ur en brunn eller liknande. Det kan vara att en annan fastighetsägare har rätt att nyttja din fastighet i något hänseende. Det kan även finnas officialservitut som kan vara ledningar/avloppsledningar ovan och under mark. Det är viktigt att köparen får kännedom om det finns servitut.
11. Vad menas med upplysningsplikt?
Upplysningsplikt innebär att säljaren bör upplysa köparen om eventuella fel eller brister på bostaden och tomten som de känner till.
12. Vad menas med undersökningsplikt?
Köparen har undersökningsplikt av fastigheten vilket innebär att köparen aldrig kan ställa krav på säljaren för fel eller brister som köparen borde ha upptäckt vid en noggrann undersökning av fastigheten.
13. Vad betyder kapitalvinstberäkning?
Kapitalvinstberäkning är en beräkning av försäljningen och hur mycket som ska betalas i skatt efter försäljningen. Det tas upp i deklarationen. Vinstskatten är på 22% för privatpersoner.